Специфика недвижимости .

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Особенности недвижимости как товара. Транзакционные издержки объектов недвижимости


 1. Собственник недвижимости обязан действовать в соответствии с ограничениями, кот накладывает на него государство в интересах других лиц. Поведение собственника недвижимости оказывает существенное влияние на жизнь многих людей, поэтому практически всегда владение недвижимостью связано не только с выгодами, но и с ограничениями. Собственность, проявляющаяся в правах владения, распоряжения, пользования по отношению к недвижимости никогда не бывает полной и абсолютной. Рыночные отношения в сфере недвижимости должны определяться специальной нормативно-правовой базой, при этом роль региональных и муниципальных нормативных актов, должна быть большей, чем для других секторов экономики.
 2. Специфика недвижимости как товара.
 Недвижимое имущество относится как к инвестиционным, так и к потребительским товарам длительного потребления. Основное различие состоит в том, используется ли Недвижимость её собственником для производства товаров и услуг, т.е. доходна ли она или она предназначена для его личного потребления.
 3. Любой товар на рынке недвижимости уникален, неповторим, обладает индивидуальными характеристиками.
 4. Требуется определённый временной интервал для поиска необходимого ОН. Дополнительные денежные издержки при этом не обязательно приведут к пропорциональному сокращению времени.
 5. Количество продавцов и покупателей определённого ОН ограничено.
 6. Специфическая оборотоспособность товара: переход недвижимости от одного лица к другому происходит через передачу прав на неё. При этом возникают как минимум 2 проблемы:

а) при передаче прав на Недвижимость необходимо подтверждение, что продажа недвижимости осуществляется лицом, обладающим необходимыми правами и полномочиями;
б) переход прав на Недвижимость должен быть осуществлён таким образом, чтобы добросовестный приобретатель был ограждён от претензий третьих лиц по поводу приобретаемого имущества.
 Эти проблемы решает система регистрации прав на Недвижимость, которая:
- обеспечивает надлежащее налогообложение имущества за счет создания сведений о нало-гооблагаемой базе для сбора имущественных налогов;
- обеспечивает однозначную идентификацию объектов недвижимости и их владельцев, что предотвращает возможность мошеннической продажи объектов недвижимости.
 В полной мере система регистрации прав на Недвижимость может осуществлять роль гаранта лишь в том случае, если государство способно подтвердить достоверность и полноту сведений об ОН, полную определённость передаваемых прав, правомочия продавца, т.е. гарантировать права на Недвижимость для её добросовестного приобретателя.
 В 2004 году был принят закон о долевом строительстве. Необходимость его принятия вызвана тем, что зачастую Недвижимость (жилая, офисная) неоднократно перепродается как строительными фирмами, так и частными лицами. Всем известны случаи, когда в результате мошенничества на рынке долевого строительства добросовестные приобретатели (т.е. простые российские граждане, вложившие свои последние деньги в долевое строительство долгожданного жилья) остаются без денег и без жилья в результате мошенничества.
Транзакционные издержки - это издержки, связанные с проведением сделки: денежые затраты и затраты времени.
 Величина транзакционных издержек в значительной мере зависит от следующих факторов:
1) полнота и достоверность рыночной информации;
2) наличие достаточного числа контрагентов для совершения сделок;
3) степень стандартизации условий сделок, т.е. возможности использования стандартных контрактов, количества возможных вариантов учёта;
4) система государственого регулирования рыночных отношений.
 Транзакционные издержки не сводятся только к денежным затратам, их основная составляющая - это затраты времени на осуществление сделки. Между выставлением объекта на рынок и его продажей проходит определённый период времени, называемый временем экспозиции. Период экспозиции зависит от специфики ОН, от этапа развития рынка недвижимости и от уровня активности профессиональных участников рынка недвижимости.

Специфика приобретения зарубежной недвижимости

При покупке зарубежной недвижимости вы неизбежно столкнетесь с определенными особенностями оформления сделки, для каждой страны они индивидуальны. На что в первую очередь следует обратить внимание?


Несмотря на мировой кризис, приобретение зарубежной недвижимости остается на пике популярности, тем более что в связи с падением спроса на недвижимость застройщики готовы предоставлять серьезные скидки. При выборе оптимального варианта покупки можно попытаться сэкономить и совершить сделку без посредников. Но, как показывает практика, лучше обратиться за помощью к профессионалам. Это может быть как зарубежная риэлтерская компания, так и любое агентство недвижимости в Москве, предоставляющее данный вид услуг, главное – наличие всех необходимых лицензий и регистрационных документов, внимательно ознакомиться с которыми необходимо до заключения договора. Проведите анализ рынка посредников на предмет размера комиссионных вознаграждений, при этом не забывая, что настоящие профессионалы не могут оценивать свои услуги слишком дешево.

 Как правило, продажа квартир осуществляется по определенной схеме, действующей в данной стране. Обязательно уточните круг участников сделки, сколько она займет времени, на каком этапе вы сможете отказаться от нее без финансовых потерь, какой порядок оплаты предпочтителен – наличный или безналичный расчет, и главное – уделите пристальное внимание переводу договора купли-продажи и при малейших сомнениях привлекайте независимого эксперта.

 Приобретая недвижимость за рубежом, не лишним будет поинтересоваться налоговым климатом страны, ведь знание законодательства поможет оптимизировать расходы и сократить налоговое бремя. Уточните порядок оплаты коммунальных услуг, убедитесь в отсутствии задолженностей по платежам.

 И последним, самым ответственным этапом совершения сделки является осмотр приобретаемого объекта. Финансовые риски при сделках с недвижимостью достаточно высоки, поэтому не стоит пренебрегать осмотром будущей собственности. На месте есть возможность ознакомиться с населенным пунктом, инфраструктурой, оценить качество постройки. Поездку можно совершить как самостоятельно, так и воспользовавшись услугой «ознакомительный тур», которую предоставляют компании-продавцы совместно с туроператорами.

Рынок недвижимости и его особенности

 
Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.
     Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения — это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость — это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле.
   Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.
     Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для
изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

! товар

! формирование цены

! способы финансирования сделки

! степень ликвидности.

! баланс спроса и предложения.

! число потенциальных покупателей.

! информированность участников сделки.

! методы регулирования.

! надежность прогнозирования рыночной ситуации.

Параметры сравнения

Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.

Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогно-зируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита

на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости.

Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.

Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д.

Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.

Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи.

Надежность прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.

Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

! покупатели

! продавцы

! арендаторы

! арендодатели

! кредитные учреждения

! заемщики

! девелоперы

                                                                                    ! строители

                                                                                     ! менеджеры

                                                                                    ! владельцы

! инвесторы.

Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

Типы инвесторов. Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.

 Основные цели инвестирования:

1.         Личное использование.

2.Сдача в аренду.
3. Экономическое (производственное) использование.
4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи).
5. Приобретение для последующего развития.
Способы финансирования:
1. Использование только собственного капитала.
2. Использование смешанного финансирования.